フリーレントは、付けてもらえるもの？
費用と契約
渡邉 拓也
開業の前後は、出ていくお金が気になりますよね。フリーレントで見落としやすい違約金の条文も書きました。
お客様
開業してしばらくは売上が読めないので、フリーレントを付けてもらえたら助かるんですが。
店舗や事務所を探している方から、こうしたお話を伺うことがよくあります。開業の前後はお金が出ていくばかりなので、家賃がかからない期間があるのは心強いものです。
ただ、フリーレントを「家賃が安くなる話」とだけ考えると、あとで思わぬ出費につながることがあります。この記事では、付けてもらえるのか、付いたら何を確かめるのかを、窓口で実際にお答えしている内容から問いの形で並べました。
※この記事は、店舗・事務所のご相談でよくいただく質問をもとにした例です。特定のお客さまとのやりとりではありません。
フリーレントって、そもそも何なの？
担当・渡邉
契約が始まってから一定の期間、賃料の支払いをなしにする取り決めです。
内装工事をしている間や、開店直後の数か月に充てられることが多いと感じます。
大事なのは、法律に決まりがないことです。民法や借地借家法の条文に「フリーレント」という言葉は出てきません。不動産の広告のルールである公正競争規約にも、フリーレントだけを扱う決まりは見当たりません。期間の長さも、何が無料になるかも、すべて貸主と借主の取り決めで決まります。
「フリーレント付き」と書かれていても、中身は物件ごとに違います。広告の一言ではなく、契約書の条文で確かめてください。
契約書では、フリーレントという言葉が使われないこともあります。たとえば「賃料の発生日」を、契約の開始日より後ろにずらす書き方です。言葉が違っても、賃料のかからない期間があれば同じように中身を読みます。
交渉すれば、どの物件でも付けてもらえるの？
担当・渡邉
付くかどうかは、貸主の考えと物件の事情しだいです。
貸主から見ると、フリーレントは「空室の期間を短くするための条件」の一つです。そのため長く空いている区画や、入居者を早く決めたい新しいビルでは、話がまとまりやすいことがあります。反対に、問い合わせが多い物件では、検討してもらえないこともあります。
お願いするなら、申し込みの前に伝えるのが筋です。私たちは、内装工事にかかる見込みの期間と、開店の予定日を添えてお願いしています。「何のために、どのくらい必要か」が伝わると、貸主も判断しやすくなるからです。
お客様
内装工事の間の家賃が重たくて…。フリーレントをお願いしても、失礼にならないですか？
担当・渡邉
工事中の家賃は気になりますよね。申し込みの前にお伝えすれば大丈夫です。
お客様
よかった。何を添えればいいですか？
担当・渡邉
工事の見込みの期間と、開店の予定日です。僕からも、その2つを添えてお願いします。
フリーレントの代わりに、別の条件で応じてもらえることもあります。賃料そのものを下げる、内装工事の期間だけ賃料を減らす、といった形です。どの形が得かは、何年借りるつもりかで変わります。
無料になるのは、家賃だけなの？
担当・渡邉
賃料だけか、共益費や管理費も含むかは、契約で決まります。
たとえば賃料だけが無料で、共益費は初月から払う形も考えられます。電気や水道、ガスの料金は、使った分を払うのが通常です。
共益費は建物の共用部分の清掃や電気などに充てられるので、入居した日から払う形のほうが自然だという考え方もあります。どちらの形かで、開業してすぐの月々の出費も変わってきます。
もう一つ見ておきたいのが、期間の数え方です。契約の開始日から数えるのか、鍵の引き渡し日から数えるのか。内装工事が延びたとき、無料の期間も延びるのか。工事の業者の都合や許可の手続きの待ち時間で、予定がずれることは珍しくありません。開店が遅れると、無料の期間が工事だけで終わってしまうことがあります。
お客様
「フリーレント付き」の物件なので、最初は何も払わなくていいと思っていました。
担当・渡邉
そう読めますよね。ただ、共益費は初月から払う形もあるんです。
お客様
そうなんですね。ほかに見ておくところはありますか？
担当・渡邉
無料の期間を、契約の開始日と鍵の引き渡し日のどちらから数えるかを見てください。
確かめた内容は、口約束で終わらせず契約書か覚え書きに書いてもらいましょう。条文を読むときは、「何が」「いつから」「何か月」の3つがそろっているかを見てください。
早めに解約したら、どうなるの？
担当・渡邉
決めた期間より前の解約に、違約金がかかる条文が入ることがよくあります。
違約金が入るのは、貸主が長く借りてもらう前提で家賃を免除しているからです。違約金の額を、免除した賃料の分としている契約もあります。
民法420条も、損害賠償の額を前もって決めておくことを認めています。契約書の「違約金」は、この賠償額の予定と推定されます。つまり、署名した違約金の条文は、原則としてそのとおりに効いてきます。
そもそも、途中で解約できるかどうかも契約しだいです。民法618条は、期間を決めた賃貸借でも、途中で解約する権利を残しておいた場合の扱いを定めています。中途解約の条文があるか、何か月前の予告が要るかも、あわせて読んでおきましょう。
違約金の条文では、次の3つを確かめておくと安心です。
- 違約金がかかるのは、契約から何年より前の解約か
- 違約金の額は、免除された賃料の全額か、残りの期間に応じて減るのか
- 貸主の都合で契約が終わるときの扱い
住まいでは、仲介手数料の上限や原状回復の考え方など、借主を守るための決まりや指針がいくつもあります。一方で店舗や事務所では、同じ決まりがそのまま当てはまるとは限らず、フリーレントの違約金もその一つです。
たとえば消費者契約法は、平均的な損害を超える違約金の条項を、その超える部分について無効としています。ただ、この法律が対象とするのは「消費者」と事業者の契約です。法人や、事業のために契約する個人は「消費者」に当たりません。店舗や事務所の契約では、この守りが効かないと考えておくのが安全です。
そのため事業用の契約は、「書いてあることがそのまま効く」前提で読む必要があります。違約金の条文に納得できなければ、署名の前に交渉してください。契約の後に覆すのは、とても難しくなります。たとえば違約金がかかる期間を短くする、残りの期間に応じて額が減る形にする、といったお願いの仕方があります。
お客様
もしお店が続かなかったら、早めに閉めるかもしれません。それが心配で。
担当・渡邉
先まで考えておくのは大事です。事業用の契約では、違約金の条文が原則そのまま効くんです。
お客様
署名の前なら、まだ相談できますか？
担当・渡邉
できます。署名の前に、違約金の条件を一緒にお願いしてみましょう。
会計や税金では、どう扱うの？
担当・渡邉
法人なら、国税庁の通達に考え方が示されています。
法人税の基本通達に、賃料の支払いがない期間を含む契約の扱いが定められました。支払う総額を、契約の期間で均して損金にする考え方です。2025年4月1日以後に始まる事業年度から適用されていて、損金経理をしていることが条件です。
使えない場合もあります。無料の期間がない場合と比べた差額が、支払う額のおおむね2割を超えるときです。また、ある事業年度の大半が無料の期間になる場合も、条件によっては外れます。フリーレントが長い契約ほど、この点を確かめておく必要があります。
なお、この通達は法人税についてのものです。個人事業主の扱いや、自社の決算でどう処理するかは、顧問の税理士に確かめてください。契約書の写しを早めに渡しておくと、相談がスムーズです。
無料の数か月と、やめにくい数年はひと組。
フリーレントは、上手に使えば開業の負担を軽くしてくれます。そのぶん、契約の期間を守ることが前提の取り決めです。開業の資金繰りと、何年その場所で営業するつもりかを並べて考えてから、お願いしてみてください。
私たちは、フリーレントの話が出たら、違約金の条文を一緒に読むところまでをご案内の一部だと考えています。
よくある質問
フリーレントは、法律で決まっている仕組みですか？
決まりはありません。中身は貸主と借主の取り決めで決まります。
内装工事が延びたら、無料の期間も延びますか？
契約の決め方しだいです。開店が遅れると、無料の期間が工事だけで終わってしまうことがあります。
個人事業主も、法人と同じ税金の扱いですか？
国税庁の通達は、法人税についてのものです。個人事業主の扱いは、顧問の税理士に確かめてください。
