借りている自宅で開業してもいいの？
開業と物件さがし
渡邉 拓也
自宅で小さく始めたい気持ちは、よく分かります。始める前に確かめておく契約と許可の話を書きました。
目次
お客様
独立したら、まずは今住んでいる部屋で始めたいんです。大丈夫でしょうか。
独立を考えている方から、こうしたお話を伺うことがあります。事務所を借りる前に、自宅で小さく始めるのは自然な考え方です。家賃を二重に払わずに済み、通勤の時間もかかりません。
ただ、住まいとして借りている部屋は、住むための契約で借りています。そのため仕事に使うときは、契約や建物の決まり、業種ごとの許可を順に確かめておく必要があります。この記事では、窓口でよくいただく質問と、私たちのお答えを並べました。
※この記事は、店舗・事務所のご相談でよくいただく質問をもとにした例です。特定のお客さまとのやりとりではありません。
住まいとして借りた部屋で、仕事をしてもいいの？
担当・渡邉
答えは契約書の「使用目的」にあり、迷ったら貸主や管理会社に相談するのが安全です。
住まいの賃貸借のひな形である、国土交通省の賃貸住宅標準契約書を見てみます。使用目的の条文は「居住のみを目的として本物件を使用しなければならない」で、居住だけに限っています。ひな形のままなら、住まいとしての使い方が前提だと考えてください。
一方で標準契約書の解説には、特約をすれば住みながら住まい以外の目的にも使えると書かれています。特約の例として、営業目的の併用を認める場合の手続きも挙げられています。貸主と取り決めをすれば、住まいと仕事を両立させる道はあります。
では、パソコン一台で来客もなく、静かに仕事をする場合はどうでしょうか。こうした働き方が住まいとしての使い方を外れるかどうかは、契約の書き方や貸主の考え方しだいです。私たちが判断を言い切ることはできません。ただ、次のような使い方は、住まいの範囲を超えると受け取られやすくなります。
- お客さまや取引先が、部屋に出入りする
- 郵便受けや玄関に、会社や屋号の表示を出す
- 商品の在庫を置き、配送の出入りが増える
- 従業員やアルバイトが、部屋に通ってくる
なお、標準契約書では、使用目的に反したからといってすぐに契約が解除されるわけではありません。貸主が改めるよう求めても改めず、契約を続けるのが難しいと認められたときに解除できる作りです。ただ、そこまでこじれてからでは、住まいも仕事も一度に失いかねません。始める前に相談しておけば、そもそも揉めずに済みます。
お客様
パソコン一台で、来客もないんです。それでも貸主さんに言わないとだめですか？
担当・渡邉
言い出しにくいですよね。外れるかどうかは契約の書き方しだいで、僕も言い切れないんです。
お客様
そうなんですね。相談したら、それで終わりですか？
担当・渡邉
相談の答えは、メールか書面でもらっておいてください。担当者が替わっても中身が伝わります。
「SOHO可」と書かれた物件もあります。ただ、この言葉にも公的な定義はありません。どこまで認められるのかは、物件ごとに契約書で確かめてください。
分譲マンションの部屋なら、どうなの？
担当・渡邉
貸主の承諾に加えて、マンションの管理規約も確かめる必要があります。
管理規約は、マンションの使い方の決まりです。国土交通省のマンション標準管理規約には、部屋は「専ら住宅として使用する」という条文があります。続けて「他の用途に供してはならない」とも書かれています。住宅かどうかは生活の本拠であるかどうかで判断し、それにふさわしい平穏さが必要だ、というのが解説の考え方です。
区分所有法では、部屋を借りて住む人も、建物の使い方について持ち主と同じ義務を負います。貸主が仕事に使うことを認めても、管理規約が住宅以外の使い方を禁じていれば、規約のほうが優先されると考えておいてください。不特定の人が出入りする仕事は、とくに難しくなります。
管理規約は、貸主や管理会社に頼めば見せてもらえるはずです。契約の前の重要事項説明でも、部屋の使い方の制限は説明される項目です。これから借りる部屋で仕事も始めるなら、説明のときに「仕事に使う予定がある」と伝えておくと話が早く進みます。
飲食や美容の仕事も、自宅で始められるの？
担当・渡邉
許可や届け出が必要な業種は、住まいの部屋のままでは始められないことが多いです。
たとえば飲食店や食品の製造は、食品衛生法の営業許可が必要です。施設の基準では、住居など食品を扱わない場所が同じ建物にあるなら、それと区画されていることが求められています。台所をそのまま使う形では、許可が下りにくいわけです。
美容所を開くときも、美容師法に基づいて事前に都道府県などに届け出て、構造や設備の検査を受けます。設備の基準は自治体の条例で決められていて、たとえば横浜市は、作業に関係ない居室などと区画することを求めています。東京都では、作業室の広さを13㎡以上とし、作業室と分けた待合の場所を設けることになっています。
お客様
美容師の資格があるので、自宅の一部屋でお客さんを迎えられたらと思っています。
担当・渡邉
そう考えますよね。ただ、美容所は事前の届け出と検査が要るんです。
お客様
検査があるんですね…。どこに聞けばいいですか？
担当・渡邉
まず保健所に相談してみてください。図面を持っていくと、どこを直せば基準に合うか聞きやすくなります。
こうした業種は、物件を選ぶ段階から許可の基準を見ておく必要があります。
開業届や会社の住所は、自宅にしてもいいの？
担当・渡邉
手続きの面と契約の面を分けて考え、登記の前に貸主へ相談しておきます。
まず手続きの面です。個人で事業を始めるときは、税務署に開業届を出します。提出の期限は、2026年1月1日から変わりました。以前は開業の日から1か月以内でしたが、今は開業した年分の確定申告の期限までです。提出先は、納税地を所轄する税務署です。
会社をつくるときは、本店の所在地を登記します。法律の上では、賃貸の住まいを本店にしてはいけないという決まりは見当たりませんでした。
ここからは契約の面です。登記の住所は誰でも調べられる情報で、建物の名前と部屋番号が会社の住所として表に出ます。
お客様
会社をつくるとき、本店の住所を今の部屋にしても大丈夫でしょうか。
担当・渡邉
気になりますよね。賃貸の住まいを本店にしてはいけない、という決まりは見当たりませんでした。
お客様
よかったです。ほかに気をつけることはありますか？
担当・渡邉
登記の住所は、誰でも調べられます。登記の前に、貸主さんへ一度相談しておいてください。
郵便物の宛名や、ホームページに載せる住所も、あわせて決めておきましょう。
家賃は、経費にできるの？
担当・渡邉
個人事業なら、仕事に使う部分をはっきり分けられれば、その分を必要経費にできます。
所得税法では、家事のための費用と仕事のための費用がまざったものを「家事関連費」と呼びます。このうち、仕事に必要な部分をはっきり区分できる場合に、その部分を必要経費にできるとされています。国税庁も、店舗を兼ねた住宅の家賃や水道光熱費を、家事関連費の例として挙げています。
分け方の基準は、使っている面積や時間など、実際の使い方に合わせて考えます。具体的な割合は、税理士に相談して決めてください。仕事に使っている部屋の間取り図や、使っている時間の記録を残しておくと、説明の材料になります。
一方、会社をつくって、社長個人が借りている部屋を会社の事務所として使う場合は、考え方が変わります。会社と個人の間で、どのように費用を負担するかを決める必要があるからです。これも、顧問の税理士と相談しながら決めてください。
なお、住まいの家賃に消費税がかからないのは、契約で住まいとして使うことがはっきりしているからです。契約を変えて事務所として借り直すと、その後の家賃には消費税がかかります。
揉める前に、始める前に相談を。
自宅で始めるのは、身軽な一歩です。そのぶん、住まいの契約という土台の上に仕事を載せることになります。契約書と管理規約を読み、貸主に一度相談してから始めてください。
よくある質問
「SOHO可」の物件なら、何をしてもいいですか？
「SOHO可」に公的な定義はありません。どこまで認められるかは、物件ごとに契約書で確かめてください。
開業届は、いつまでに出せばいいですか？
2026年1月1日からは、開業した年分の確定申告の期限までです。
事務所として借り直すと、家賃は変わりますか？
その後の家賃には、消費税がかかります。住まいの家賃にかからないのは、住まいとして使う契約だからです。
